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Más plazo para reclamar los gastos de la hipoteca; notaría, gestoría, registro y tasación

Actualizado: 5 feb


Reclamar gastos hipotecas

reclamar gastos hipoteca
En nuestro anterior blog "Reclamar los gastos de hipoteca" te contábamos las posibilidades de reclamar los gastos que pagaste indebidamente al firmar tu hipoteca.


Ha habido y sigue habiendo mucha controversia con los plazos de prescripción para poder reclamar los gastos de constitución de una hipoteca anterior al 16 de Junio del 2019 (momento en que entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo), y es que algunos profesionales establecían como fecha tope el 23 de Enero de 2024, otros el 24 de Enero, organizaciones de consumidores ampliaban el plazo hasta el 14 de Abril de este mismo año.


Y es que, efectivamente, hay un plazo para poder reclamar la restitución de cantidades pagadas indebidamente, (en Cataluña es de 10 años y en el resto de España de 5 años) para poder reclamar el 50% de los gastos de notaría y el 100% de registro, gestoría y tasación (además de la comisión de apertura si esta era desproporcionada o no estaba debidamente justificada), ¿pero desde qué momento empieza a contar ese plazo?


Ante tanta confusión y ante la negativa de los bancos a devolver dichos gastos aduciendo la supuesta prescripción del plazo de reclamación, diversos Juzgados plantearon cuestiones prejudiciales al TJUE para que arrojara luz ante tanta controversia.


Ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia del 25 de Enero de 2024 pretende resolver las dudas, aunque con poca luz.


Santiago Aparisi Luzon

No dudes en contactar con nuestro equipo de profesionales para estudiar tu caso, te informarán gratuitamente y te darán soporte jurídico si se precisa.




Banquero disfrazado de zorro

¿Cuál es la posición de los bancos frente a este tipo de reclamaciones?


Los bancos, en general, están rechazando las reclamaciones que los consumidores les trasladan aduciendo que el plazo de reclamación está vencido teniendo en cuenta que el pago de las facturas fue hace más de 5 años (o 10 en Cataluña). En algunos casos el motivo de la denegación es que la hipoteca ya está cancelada o con respuestas tan peregrinas como que las condiciones fueron negociadas y aceptadas por ambas partes y firmado ante notario.



Tribunal de Justicia de la Unión Europea

¿Qué responde el TJUE?


Pues bien, ahora, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) confirma que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios no empezará a correr antes de que un consumidor conozca el carácter abusivo de una cláusula contractual y señala que el plazo de prescripción solo puede aplicarse si el consumidor pudo conocer sus derechos antes de que dicho plazo empezase a correr o expirase.


Además el TJUE dicta que para que se considere conforme al principio de efectividad, el consumidor debe tener tiempo suficiente para preparar e interponer un recurso efectivo con el fin de invocar los derechos de naturaleza restitutoria frente a cláusulas de carácter abusivo.



En las cuestiones prejudiciales planteadas al TJUE se preguntaba si el momento para empezar a contar el plazo de prescripción empezaba a contar tras la jurisprudencia nacional que venía dándose desde 2019, estableciendo que los gastos hipotecarios debían ser asumidos por las entidades bancarias.

El Alto Tribunal rechaza que el plazo cuente cuando existe jurisprudencia sobre la nulidad de la cláusula porque, no cabe presumir que la información de que dispone el consumidor, menor que la del profesional, incluya el conocimiento de la jurisprudencia nacional en materia de derechos de los consumidores, por más que dicha jurisprudencia esté consolidada.


Con esta frase "por más que dicha jurisprudencia esté consolidada" el TJUE amplía el plazo de forma indefinida, tanto en cuanto el consumidor no sea conocedor de forma fehaciente de su derecho a reclamar la devolución de cantidades pagadas indebidamente con motivo de una cláusula abusiva.

Imagen de interrogante

¿Entonces ahora cómo se sabe el plazo para poder reclamar? Ahora le toca el turno a los jueces nacionales, para determinar cuándo considerar que el consumidor tuvo conocimiento fehaciente de sus derechos. El TJUE ya ha dictado que las jurisprudencias consolidadas no pueden suponer el inicio del cómputo y que el periodo de prescripción solo puede ser congruente con el principio de efectividad si el consumidor tuvo la oportunidad de conocer sus derechos antes de que dicho plazo se iniciara o finalizara.


Teniendo en cuenta que el inicio y la duración del plazo de prescripción no deben dificultar de manera excesiva el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar la restitución de cantidades, desde la Asociación Arec creemos que la posibilidad de poder reclamar es, por el momento, indefinida en tanto en cuanto el consumidor no sepa de forma rotunda que se le aplicaron cláusulas abusivas y que está en su derecho de reclamar la devolución de las cantidades.




Asociación Arec

¿Cómo reclamar la comisión por apertura y el resto de gastos hipotecarios?

La mayoría de clientes no reclama las comisiones de apertura ni el resto de gastos hipotecarios por desconfianza o miedo a perder, y prefieren "regalar" al banco un dinero que cobraron de forma abusiva.


La cantidad a recuperar no es nada desdeñable y es que recuperar entre 2.000€ y 5.000€ en momentos en los que Euribor está disparado puede suponer un alivio financiero para más de una familia.


Nuestros expertos estudiarán tu caso gratuitamente para valorar los gastos en los que incurriste y además localizarán las cláusulas abusivas de tu hipoteca para reclamar al banco su nulidad.


Tú sólo tendrás que recopilar todas las facturas y copia de la escritura de préstamo y del resto nos encargamos nosotros.


Desde el servicio jurídico de la Asociación Arec se iniciará una reclamación extrajudicial con el banco en base a la correspondiente jurisprudencia y sólo en caso de negativa del banco a devolver los gastos hipotecarios y eliminar las cláusulas abusivas es cuando se emprenderán las acciones judiciales que obliguen a la entidad a cumplir con nuestros derechos.




 
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